DenKroniskeBolignød

ne omsættes i kontanter på det åbne kapitalmarked og til marke­ dets pris. Prioritetslånene i fast ejendom blev på denne måde omformet til en egentlig markedskredit. I kreditforeningsloven blev det bestemt, at maksimalrenten for lån imod pant i fast ejendom skulle være 4 % årlig. Den effektive forrentning blev dog større, hvis obligationerne blev omsat til en mindre kurs end 100. Allerede i 185 7 blev bestem­ melsen om maksimalrenten ophævet, og i højkonjunkturperio­ den 1 8 5 7 -1 8 7 3 opstod konkurrence fra mange nye sparekasser, som også ydede lån imod pant i fast ejendom. Kreditforenin­ gerne måtte kun dække lån op til 6 0 % af ejendommens vur­ deringssum. Det resterende lånebehov blev dækket ved mere eller mindre organiseret kredit, som fik prioritet i ejendommen efter kreditforeningslånet. I 1 89 5 blev den første hypotekfor­ ening oprettet i København, senere kom flere til. Herved blev den organiserede långivning udvidet til 75 % af vurderingssum­ men, som efter loven blev maksimumgrænse for det samlede lån i kredit- og hypotekforeningerne (1. og 2. prioritetslån). Den værdiansættelse, som lægges til grund for lånene, afspej­ ler klart, at långiverne betragter et hus som en handelsvare, og at det først og fremmest skal være en forretning at eje et hus. Lånene ydes på grundlag af en vurdering af ejendommens vær­ di i handel og vandel, idet vurderingsmændene søger at beregne det driftsoverskud, som ejendommen vil kunne afkaste. Ind- tægtsoverskudet kapitaliseres1 ved hjælp af en faktor, der er be­ stemt af ejendommens beliggenhed, soliditet, tilstand, grund­ værdi o. s. v. En ejendom er altså en forretning, som på låne­ markedet skal konkurrere med al anden forretning i samfundet. Långiveren vil naturligvis undersøge, hvor han kan anbringe sine penge med den største fortjeneste. I en periode, hvor f. eks. industri og handel er i udvikling og giver stort udbytte, vil lån­ giveren foretrække at placere sine penge her frem for i bygge­ riet. For at skaffe penge til byggeriets finansiering må låntage­ ren derfor tilbyde en forrentning, der svarer nogenlunde til in­ dustriens og handelens udbytte. Er denne f. eks. omkring 10 % , 1 Ejendommens værdi (kapital) beregnes efter den forventede årlige fortje­ neste (forrentning). 88