292672853

Om

Gjennemførelsenaf enny Gade

fra

ved Rasering — i det Væsentlige fuldstændig — af

Tornebuskegade, Aabenraa, Vognmagergade, storeog lille Brøndstræde, gi. Mønt, Kristenbernikovstræde, Didrikbadskjærsgang, Integadc og Holmcnsgado samt Smedens Gang.

Foredrag i Industriforeningen den iste Februar 1892, af Overretssagfører K. Conradsen — med et Tillæg. —

--------- >x<---------

*

Kjøbenhavn. 1892.

4

Det graphiske Institut (N. Cohen).

N a a r man iagttager de Forhold, hvorunder Byggevirksomheden i det gamle Kjøbenhavn —- jeg tænker her paa den Del af Kjøbenhavn, der ligger indenfor de tidligere Volde — foregaar, vil man snart blive opmærksom paa, at det Byggeri, der finder Sted, gjennemgaaende nærmest har Karakteren af et Slags Reparationsarbejde. Det er sjældent, at et Hus rives fuld­ stændigt ned, og at der opføres en ny Bygning istedet; trænger den Bygning, der staar, til at afløses, søges Formaalet i Reglen opnaaet ved, at Huset undergives on gjennemgribende Reparation og under denne om­ dannes saavidt muligt i Overensstemmelse med Tidens Krav. Aarsagen hertil er som oftest den, at den ældre Bygning indtager en større Del af Ejendommens Areal, end deiTnugjældende Byggelov tillader at opføre ny Bygninger paa. Men selv om der hist og her rives et Hus ned og bygges et andet op istedet, saa indskrænker Forandringen sig ogsaa hertil. Selve Gaderne blive uforandrede, deres Bredde bliver ikke forøget, selv hvor der er en absolut Trang dertil. Er der derimod en Mulighed for at gjøre Nybygningen højere, uden at overskride Byggelovens Grændser, sker dette i Reglen, hvad der jo forværrer Forholdene, naar Gaden i Forvejen er smal nok. Selv absolut umulige Gader, f. Ex. Smedens Gang, der paa sit smalleste

4

Sted kun er 4 Alen bred, vedblive at existere ufor­ andrede. Kun én Gang i dette Aarhundrede er der sket et operativt Indgreb i dén kjøbenhavnske By­ organisme af større Betydning; det var dengang det kjøbenhavnske Byggeselskab for en Snes Aar siden omdannede Peder Madsens Gang Kvarteret og derved bl. A. skaffede os af med selve Peder Madsens Gang,, og istedetfor den usleste Gyde i Byen skabte den brede, velbyggede Ny-Østergade. Men iøvrigt viser Erfaringen, at naar Udviklingen faar Lov til at skjøtte sig selv, saa vil den Fornyelse, en By, ligesom enhver anden Organisme kræver — Bygningerne kunne jo ikke vare evigt — foregaa saaledes, at der paa den Byg­ nings Plads, der forsvinder, opføres en ny, saavidt muligt o: hvis Byggeloven ikke forbyder det, større og; højere. Gadebredden bliver derimod uforandret den samme. Men naar Grundene saaledes blive Gjenstand for en stærkere Bebyggelse, har det i hygiejnisk Hen­ seende samme Virkning, som om Gaden blev gjort endnu smallere. Den ringe Bredde, en stor Del af vore Gader have, maa forklares ud fra den Kjendsgjerning, at den op­ rindelige Bebyggelse har været af en anden Art end den nuværende, Husene navnlig lave og uanseelige , Bygninger. Forholdene i den indre By ere derfor i Tiden op til Nutiden sukcessive bievne forværrede og det sam­ tidigt med, at Hygiejnens Fordringer ere blevne stren­ gere og strengere. — Hygiejniske Hensyn vare jo om­ trent ukjendte for tidligere Generationer; de tyngede derfor ikke, som nu, som en Byrde paa Samfundets Samvittighed. '* Naar jeg sagde, at der kun én Gang i dette Aar­ hundrede var sket en Forandring i Byens Fysiognomi, nemlig ved Byggeselskabets Virksomhed, var dette kun

5 rigtigt i den Forstand, at en saadan Forandring er til­ vejebragt ved en bevidst planlagt menneskelig Ind­ griben. Der er tidligere foregaaet endnu større For_ ■ andringer i Byens Struktur, men det er ved Natur­ kræfternes Virksomhed. Jeg sigter herved til de to ••store Ildebrande i forrige Aarhundrede. Ildebranden 1728 fortærede som bekjendt den Del a f Byen, der ligger imellem Vester- og Nørrevoldgade og Gothersgade og en Linje trukken omtrent fra store Regnegade og til det Sted, hvor nuværende Frederiks­ berggade udmunder i Halmtorvet, samt desuden Kvar­ teret fra Nygade og Vimmelskaftet ned ad mod Stranden. Efter Branden var man betænkt paa at gjøre de fleste a f Gaderne i den nedbrændte Bydel bredere, men for ■ en Del af disses Vedkommende blev det paa Grund af ■ den almindelige Armod ved de fromme Ønsker. Adskillige Gader bleve derimod udvidede, og naar man erfarer, at det f. Ex. gjælder om' Aabenraa og Vognmagergade, ja endogsaa om store og lille Brønd­ stræde, saa kan man tænke sig, at disse Gader maa have været meget smalle før Branden; thi paa det bredeste Sted er Aabenraa 17 Al. bred og paa det smalleste io y 2 AL, Vognmagergade er i i 1/^ AL, store Brøndstræde 12 Al. og lille Brøndstræde 10Y2 Al. . Uden Ildebranden havde Routen nu været Vester­ gade, Skindergade, Skoubogade og videre; thi Frede­ riksberggade blev først gjennemført efter Branden. Ligeledes havde vi formodentlig endnu istedetfor Kul­ torvet havt de Smaagyder, der Iaa paa den Plads, som dette nu indtager; thi ogsaa Kultorvet blev først anlagt efter Branden. Slet saa indgribende en Forandring i Byens Ydre -og' i Udviklingen af Færdselslinjeme medførte Ilde­ branden 1795 ikke; den væsentligste Forandring den foranledigede var, at nuværende Højbroplads blev ud

6

lagt istedetfor 2 nedbrændte Smaagyder: Højbrostræde og store Færgestræde. Alt i Alt kan man imidlertid sige, at de nævnte to ulykkelige Begivenheder have medført en stor For­ andring i den indre Bys Fysiognomi, og skal man dømme efter den omtrent absolute Ubevægelighed, der har hersket siden, er man vistnok berettiget til at ud­ tale, at uden dem vilde det kjøbenhavnske Gadesystem have været endnu uheldigere, end det er i dette Øje­ blik. Der er jo Intet saa galt, uden at det er godt for Noget. . : Der er mange Dele af den indre By, der kunde trænge til Omdannelse, der er mange Huse, der ere saa medtagne af Tidens Tand, at de ikke længere af­ give passende Boliger, mange Gader og Gadesystemer, der kunde trænge til at omreguleres, men der er særlig et Kvarter, som Opmærksomheden allerede tidligere har været stærkt henvendt paa. Det er Kvarteret, der grupperer sig omkring de to Brøndstræder. Det var særligt med det for Øje, at der i 1887 gjennemførtes en Lov, der gav Finants- ministeren Bemyndigelse til at gjøre Udlaan af Stats­ kassens Midler mod extraordinær lav Rente til Om­ bygning af overbebyggede og usunde Bydele. v Denne Lov satte imidlertid ingen Frugt; thi hverken Kommunalbestyrelsen eller nogen Anden fandt Anled­ ning til at gjøre Brug af det Tilbud om Laan til For­ anstaltninger i den omtalte Retning, som Loven inde­ holdt. Og den fordrede, at Forlangendet om Laanet skulde fremsættes inden Udgangen af 1889. Det, der nu paa det nærværende Tidspunkt har givet Anledning til Overvejelser ikke blot om t?n Om­ bygning af det Kvarter, der dengang specielt tænktes paa, men om en Omdannelse af en noget større Del af den indre By, specielt ved Gjennemførelse af en

7 bred Færdselslinje fra Havnegade til Boulevarden, er Betragtninger, der er baseret paa et noget bredere Grundlag. Ikke saaledes at forstaa, at man ikke fuldt ud skulde godkjende de hygiejniske Hensyn, der laa til Grund for Kravet om en Ombygning af Brøndstræde- Kvarteret — det gjælder ialt Fald ubetinget for mit Vedkommende (det andet Hensyn, nemlig at fremskaffe Beskjæftigelse under en Periode, hvor der herskede en særlig udpræget Arbejdsløshed, var af forbigaaende Natur), — men til disse Hensyn kommer endnu den Kjendsgjerning, at der er noget pervers i Kjøbenhavns Udvikling. Den indre By ligger hen som en død, upaavirket Masse, hvor al Evolution synes standset. Naar Byens naturlige Centrum ikke skal forrykkes, maa der ske en Forandring i den Tilstand, at de mest cen­ tralt beliggende Arealer optages af en Bebyggelse, der ikke tilfredsstiller Tidens Krav. Det er en saadan Forandring, der tænkes naaet ved den Plan, jeg nu skal have den Ære at forelægge Dem. 1 Som d’Hrr. ville se af Kortet, tager den paatænkte Gade sin Begyndelse ved Boulevarden og følger . den Retning, som angives af Gaderne: Tornebuskegade , Aabenraa , Vognmagergade , Gammehnønt, Kristenberni- kovstræde, Integade og Holmensgade. Foruden disse Gader, der omtrent helt igjennem udvides til begge Sider, saaledes at de nuværende Husrækker paa den langt overvejende Strækning ned­ rives, vil endvidere helt forsvinde: Store og lille Brønd­ stræde og de Bygninger, der ligge i Carreen: Gammel­ mønt, store Regnegade, Grønnegade og Didrikbad- skjærsgang. Ved Udmundingen i Boulevarden har Gaden en Bredde af 56 Alen, men den indsnåevres derefter tragt- formig, indtil Bredden ved Hjørnet1af Tornebuskegåde

8

er 35 Alen, denne sidste Bredde har Gaden saa paa omtrent hele den øvrige Strækning. I den nederste Del af Holmensgade er Bredden dog kun c. 30 Alen, en Bredde af 35 Alen vilde nemlig her kræve Expro- priation af begge Sider af Gaden, medens man ved en Bredde af 30 Alen kan nøjes med at borttage den ene Side af Gaden. Omvendt faaer den nye Gade af forskjellige Aarsager paa enkelte Steder en større Bredde end 35 Alen. Dette er f. Ex. Tilfældet i Aabenraa lidt ovenfor Landemærket, hvor Udvidelsen skyldes Ønsket om paa en hensigtsmæssig Maade at tilvejebringe en Forbindelse mellem Pilestræde og den nye Gade ved at indlede Pilestræde i denne. Her bliver Udvidelsen saa stor, at der kan blive Plads til et lille Anlæg eller en Fontæne. Imellem Østergade og lille Kongensgade (Integade) bliver den nye Gade ca. 40 Alen bred for at undgaa at expropriere Ejendommene ved den ene Side af Integade. De Gader, den nye Gade vil komme til at afløse, høre alle til de snævreste Gader i Byen. Jeg har allerede tidligere havt Lejlighed til at nævne nogle Maal og skal her nævne dem alle i Følgeorden, regnet fra Boulevarden: Tornebuskegade er............................ 17V2 Alen bred, . , f bredest. .............. 17 — ~ Aabenraa er i „ t , y smallest................. 10V2 — Vognmagergade e r .......... .. 11V4 — bred,

b redest.................. 10V2 — smallest..................... 8V2— f bredest.. 10V2

GI. Mønt er

Kristenbemikovstræde er

y smallest . 8V2 —

— bred,

Integade e r .......................... ..............

8 1/2

b red e st........ ..

14V2

Holmensgade er {

•.smallest..............

6

9

A f de øvrige Gader, der ville falde bort, er: St. Brøndstræde...................... .. . . 12 Alen bred, lille Brøndstræde..................... . . . io l/2 — — Didrikbadskjærsgang.............. . . . 8 — — c. , ~ J bredest. . . . Smedens Gang \ . . . 8 — . . . 4 — De Ejendomme, der skulle erhverves til Planens Realisation, udgjøre ialt 278 med et Grundareal af 118,021 Kvadratalen. A f dette Areal vil medgaa til Gade­ udvidelse 35,248 Kvadratalen, men påa den andenSide vil der ved Nedlæggelse af ældre Gadeareal indvindes 2160 □ Alen, saa at det Areal, der skal afgives til Gadeanlæg, kun bliver 33,088 □ Alen. 33,088 □ Alen fra 118,021 □ Alen giver 84,933 □ Alen, hvilket sidste Antal altsaa bliver tilovers til ny Bebyggelse. De 278 Ejendomme, der skulle erhverves, ere assurerede for ialt (inkl. løst Inventarium) 8,096,400 Kr. A t det fortrinsvis er Eiendomme af den allersletteste Beskaffenhed, giver denne Assurancesum egentlig allerede en Forestilling om. Der findes nemlig heri Byen af Ejendomme — store og smaa — ialt ca. 7000 med en samlet Assurancesum af omtrent 477 Millioner Kr. Gjennemsnitsassurancen pr. Ejendom i hele Byen er altsaa ca. 68,000 Kr., medens Gjennemsnitsassurance- summen for de ommeldte 278 Ejendomme kun er ca. 29,000 Kr. Det vil med andre Ord sige,, at medens der i Gjennemsnit kommer ca. 19 Millioner Kr. Assu­ rancesum paa 278 kjøbenhavnske Ejendomme, ere disse 278 Ejendomme derimod kun assurerede for ca. 8 Mil­ lioner Kroner. Dette kunde jo imidlertid tænkes at ligge i, at disse Ejendomme overvejende ere Smaa- ejendomme; men man kan gjøre en anden Prøve, hvis Resultat peger i samme Retning. ' : De 278 Ejendomme indtage, som bemærket, et

10

samlet Areal af 118,021 □ Alen.' A f dette Areal er der ganske sikkert bebygget mere end efter den nu- gjældende Byggelov tilladeligt Thi hele Bebyggelsen er jo paa enkelte Undtagelser nær fra meget gammel Tid, og fra den Tid, der ligger langt forud for Bestemmelserne om, at en vis Del af en Ejendoms Grund skal være ubebygget. Og det er jo vitterligt, at Kvarteret er baade overbefolket og overordentlig tæt bebygget. Selv om man imidlertid kun tænker sig de 118,021 □ Alen be­ byggede efter Reglerne i den nugjældende Byggelov, altsaa % af Arealet eller 88,515 0 Alen forsynede med Bygninger af normal Højde — Stue, iste, 2den, 3dje og 4de Sal — vilde disse Bygningers Assuranceværdi være omtrent halvtolvte Million Kr., altsaa næsten 50 % mere. Men nu er, som bemærket, utvivlsomt meget mere end de 88,000 □ Alen af de 118,000 □ Alen be­ byggede, og man kan derfor af den lave Assurancesum (godt 8 Millioner Kr.) danne sig en Mening om, af hvilken uendelig slet Beskaffenhed og hvor . usle de Bygninger ere, der dække de mest centralt beliggende og værdifuldeste Grunde i Byen. Og dog er Assu­ rancesummen.for meget gamle Bygninger langt snarere for høj end for lav. ' Det er jo vitterligt, at Assurance­ summen ikke synker til henimod o, selv om en Byg­ ning er saa brøstfældig og elendig, at den omtrent ikke mere kan gjøre Tjeneste. Endnu blot et Par statistiske Data: Disse Byg­ ninger af Assuranceværdi 8 Millioner Kr. rumme en Befolkning — sidste Folketælling 1890 lagt tir Grund — af 8597 Individer. Den samlede Assurancesum af Byens Ejendomme er 477 Millioner Kroner. Byens Indbyggerantal udgjorde den iste Februar I890 ca. 313,000 Mennesker. Der kommer altsaa i disse Ejen­ domme en Assurancesum af knap 1000 Kr. pr. Individ, medens Forholdet gjennemsnitlig for hele Byens Ved-

II kommende er ca. 1500 Kr. pr. Individ, altsaa 50 % mere. 1 ■ •' ■ ■ " ■- A t det for Byens harmoniske Udvikling er ^baade unaturligt og uheldigt, at de mest centralt beliggende Arealer i Byen henligge med en overvættes gammel Bebyggelse, hovedsagelig bestaaende af Bygninger, der ere i den Grad under Lavmaalet, at væsentlig kun den i økonomisk Henseende aller uheldigst situerede Del af Befolkningen endnu tager tiltakke med dem, kan der formentlig ikke tvistes om Saadanne Forhold ere op- staaede i alle Byer, der have været Gjenstand for en stærk Væxt, og overalt har man set sig nødt til med kolossale Ofre at tilvejebringe Forandring heri. Jeg skal blot kalde i Erindring den Foryngelsesproces, det indre Paris gjennemgik under det andet Kejser­ dømme, og i andre Hovedstøder har man været nødt til at foretage lignende Udrensninger, ja, for ganske nylig er der efter »Berlingskc Tidende« i Neapel bevilget 100 Millioner Lire til Ombygning af et Fattig­ kvarter.-- ■ '■>•' : Dersom man vil have Forandring i disse Forhold, forslaar den private Byggevirksomhed under den al­ mindelige Form, den udøves hertillands, den Enkeltes Byggeri, aldeles ikke. I en Gade, der bestaar af lutter Rønner, betaler det sig i Almindelighed ikke at ned­ rive et ældre Hus og opføre et nyt istedetfor. Det trykkes af Omgivelserne, af hele Kvarteret, og Lejen vil derfor ikke komme synderlig op over den, der svares i de gamle Huse. — Der erstattes derfor ikke . noget gammelt Hus —- medmindre det er aldeles falde1- færdigt — med et nyt. Det er nu forresten paa: én Maade godt, at dette ikke er sket i dette Kvarter, thi kun derved bliver en radikal Omregulering mulig uden aldeles uforholdsmæssige Bekostninger. Fandtes der mange Nybygninger i det Kvarter, som den her oml-

12

talte Plan paatænker at omregulere, vilde Bekostningen jo blive saa meget større. I den Henseende er det netop heldigt, at der ikke har fundet Ombygning Sted i større Omfang, men at den Del af Kvarteret, der maa fuldstændig raseres, saa at sige udelukkende be- staar af gamle Rønner. Opgaven er jo nemlig — naar alle de forskjellige Hensyn skulle komme til deres Ret — ikke løst ved nye Huse, men der skal nye og bredere Gader og en hensigtsmæssigere Udnyttelse af Grundene til. Det er ikke alene bedre Boliger, men det er ogsaa bedre Adgang for Lys og Luft og bekvemmere Færd­ selslinjer, der skal opnaaes. Hertil kræves en Ombyg­ ning af hele Kvarteret under ét efter en samlet Plan. Inden man skrider til et Foretagende af den Art, er der selvfølgelig, foruden hvad der direkte staar i Forbindelse med selve Foretagendet, mange Forhold, der paatrænge sig til Overvejelse. Dette gjælder saa­ ledes i første Linje om, hvilken Indflydelse et saadant operativt Indgreb vil have paa Byens Almenbefindende. Planens Realisation medfører jo for det Første en Om­ flytning af den Befolkning, der beboer Kvarteret, hvilken, som tidligere bemærket, udgjør 8597 Individer. Denne Befolkning boer i 2300 Lejligheder med 6058 Værelser, og der findes i de Bygninger, der skulle ex- proprieres, desuden 337 Forretningslokaler og 84 Værk. steder og Lagere. Der er imidlertid ingen Fare for^ at disse 8597 Mennesker skulle blive husvilde, eller at der idethele taget som Følge af Udflytningen skal op- staae Vaaningsnød i Byen. Ifølge den sidste Opgjørelse over ledige Lejligheder (pr. April Flyttedag 1891), stod der nemlig ledig af Mangel paa Lejere 2858 Bebo­ elseslejligheder med rimeligvis mindst 7 å 8000 Værelser, og Antallet er, om det er mindre nu, næppe meget mindre Der var desuden 510 Butiker og 221 Lagere og Kon­ torer ledige.

13 Selv om man tænker sig Ombygningen foregaa paa én Tid over hele Linjen, vilde der altsaa ingen Vanskelighed opstaa. Ingen vilde blive husvild. Og var der ikke ledige Lejligheder nok i Kjøbenhavn, saa maa man ikke glemme, at der ogsaa paa Frederiks­ berg staar Lejligheder ledige. Men det er jo næppe rimeligt, at samtlige Ejendomme paa én Tid ville blive ombyggede; Ombygningen vil snarere ske suk- cessive, skøndt det naturligvis, hvis Planen kommer til Realisation, er Meningen at søge dens Gjennemførelse tilendebragt saa hurtigt, som Forholdene tillade. Erhvervelsen af de 278 Ejendomme vil koste ca. 13 Millioner Kroner. Denne Sum er udfunden saaledes: Den samlede Lejeindtægt af Ejendommene er 925,970 Kroner aartig. Multipliceret med 14 udkommer 12,963,580 Kr. som Ejendommenes Værdi. Dette Tal er snarere for højt; man kan i hvert Fald være sikker paa, at det ikke er for lavt; thi er der end nogle Ejendomme, navnlig i Nærheden af Østergade, der ere mere værd end 14 Gange Lejen, saa er der til Gjen- gjæld mange flere — af de sletteste — hvis Værdi næppe kan ansættes til 11, 12 å 13 Gange Lejen. Man kan derfor rolig gaa ud fra, at Erhvervelsen af de 278 Ejendomme ikke vil koste over 13 Millioner Kroner. For disse 13 Millioner Kroner faas altsaa Grundene med paastaaende Bygninger. Bygningerne ere jo imidlertid bestemte til Nedbrydning, og de 13 Millioner ere altsaa, naar bortses fra den forholdsvis ubetydelige Værdi, Materialerne i de gamle Bygninger have, Kjøbe- summen for Grundarealet; dette udgjør, som tidligere bemærket, 118,021 □ Alen, hvoraf vil medgaa til Gade­ anlæg 35,248 □ Alen, medens der ved nedlagt Gade­ areal indvindes 2160 □ Alen, saa at der altsaa bliver til ny Bebyggelse 84,933 □ Alen. Heraf kan bebygges 3 Fjerdedele eller 63,700 □ Alen. De nye Bygninger

H

ville koste, naar de forudsættes opførte i 5 Etager — Stue, iste, 2den, 3dje og 4de Sal — , 100 Kr. pr. □ Alen eller 6,370,000 Kr. Hele den Sum, der udkræves til Planens Gjennemførelse, er altsaa 12,963,580 Kr. -{- 6,370,000 Kr. = 19,333,580 Kr. eller knap 20 Millioner Kroner. Heri vil der dog kunne ske et Fradrag dels for de nedbrudte Bygningers Materiale, dels for den Besparelse, som Anbringelsen af Fællesgavle vil med­ føre, dels for de Bygninger eller Dele af Bygninger, der enkelte Steder kunne blive staaende; men det er foreløbig ladet ude af Betragtning. 20 Millioner Kr. er jo nok en stor Sum, men dette Tal er dog nærmest kun imponerende, naar det staar isoleret. Værdien af samtlige Ejendomme i Kjø- benhavn med Nabokommuner med kjøbenhavnsk Be­ byggelse kan ansættes til 800 Millioner Kroner. 20 Millioner Kroner er akkurat 2V2 % heraf. Lejen af de kjøbenhavnske Ejendomme alene er for Tiden 36 Mil­ lioner Kroner aarlig. 20 Millioner Kroner ere altsaa godt Halvdelen af et Aars Leje. I Kjøbenhavn alene har man i de sidste Aar havt Raad til at opføre Bygninger udover Behovet for mindst 10 å 12 Millioner Kroner. Ifølge den Opgjørelse, der efter hver April Flyttedag fremkommer over ledige Lejligheder i Kjøbenhavn, stod der nemlig, som før bemærket, ved April Flyttedag 1891 ledig af Mangel paa Lejere 2858 Beboelseslejligheder af forskjellig Størrelse og 731 Butiker, Lagere og Kontorer, hvilket maa anses for at være henimod 4 Gange mere, end der normalt bør staa ledigt for at optage Befolknings- tilvæxten i en By af Kjøbenhavns Størrelse og Udvikling. Ifølge en Kalkule, jeg har gjort ved en aaden Lejlighed, og hvis Detaljer jeg forbigaar, kan den sam­ lede' aarlige Leje af de Lejligheder og Butiker m. v., der ere ledige udover, hvad der burde staa ledigt, an-

i5 slaas til mindst 800,000 Kr. aarlig. Værdien af de Bygninger, som der fandtes udover Behovet April Flyttedag f. Aar her i Byen, kan herefter anslaas til 10 a 12 Millioner Kroner. Et saadant Beløb var altsaa ved April Flyttedag ifjor anvendt til Bygninger, for hvilke der ikke var nogen Brug. Og Forholdene have næppe forandret sig synderlig siden den Tid. Man bliver ved at bygge udenom den gamle By, og denne affolkes lidt efter lidt, det bliver vanskeligere og van­ skeligere at finde Beboere til de ikke længere tids­ svarende Lejligheder i de gamle Eiendomme. Stati- stiken viser, at Antallet af de ledige Lejligheder i den indre By er voxet betydeligt, baade absolut og relativt — i Forhold til de ydre Kvarterer — i de senere Aar. Men det er indlysende, at det, set fra Samfundets Standpunkt, er yderst uheldigt, at Forholdene udvikle sig saaledes, at de bedste og centralt beliggende Are­ aler i Byen ligge hen med en Bebyggelse, der ikke tilfredsstiller Nutidens Krav, og at de Befolkningseles menter, som have deres naturlige Plads i den indre By, for at faa deres Fordringer til passende Beboelses­ lejligheder tilfredsstillede, tvinges til at søge ud i Peri­ ferien. Man kan derfor nok blive enige om, at det vil være en samfundsnyttig Gjerning at føje det saaledes, at Byggevirksomheden i de ydre Kvarterer ophører en Stund, og at den istedetfor kaster sig over en Om­ bygning af de centralt beliggende Kvarterer, der trænge til en Fornyelse. Ogsaa fra dette Synspunkt turde den her fremstillede Plan til en Ombygning af endel af den gamle By anbefale sig. Dens Gjennemførelse vil nemlig være istand til at beskjæftige de her i Hovedstaden forhaandenværende Kræfter i Byggefaget — Murere, Tømrere, Snedkere osv. — i omtrent et Aar. I de senere Aar har Tilvæxten i Assurancesummen nemlig været omtrent 10 Millioner Kroner aarlig, hvilket Be

16

løb altsaa repræsenterer Værdien af de Nybygninger, der aarlig ere producerede. Hvis Planen, hvorefter der jo i de nedrevne Bygningers Sted tænkes opført Ny­ bygninger med en Bekostning af omtrent 7 Millioner Kroner, gjennemføres i Løbet af et Aar, vil den altsaa — under Hensyn til, at Nedbrydning, Gaderegulering osv. jo ogsaa lægge Beslag paa endel Kræfter — være istand til paa det nærmeste at absorbere al anden Byggevirksomhed her i Byen i dette Tidsrum, og under Forudsætning af den sædvanlige aarlige Tilvæxt af Befolkningen vil der, naar Foretagendet er tilende­ bragt, være bragt Ligevægt tilveje i Lejeforholdene, idet der da ikke vil være synderlig flere Lejligheder ledige, end der normalt bør være i en By af Kjø­ benhavns Størrelse. Men selv om Foretagendet kommer til at strække sig over et Par Aar, istedetfor et Aar, vil det medføre det samme gunstige Resultat, kun at Forbedringen af Lejeforholdene da indtræder saa meget langsommere. De Kræfter, Foretagendet lægger Beslag paa, tages jo nemlig fra den øvrige Byggevirksomhed, der altsaa indskrænkes i samme Forhold, Alt naturligvis under Forudsætning af, at de Kræfter, Foretagendet giver Beskjæftigelse, ikke kompenseres ved en extraordinær Tilstrømning til Byen af fremmede Arbejdere i Bygge­ faget. Naar der nu spørges, hvilken Lejeindtægt der kan paaregnes af de nye Bygninger, da kan jeg ikke fore lægge Dem nogen Beregning, hvis Resultat kan gjøre Krav paa at anses ligesaa sikkert som Beregningen over Omkostningerne ved Foretagendet. Naar man bygger en enkelt Ejendom, kan man omtrent med ab­ solut Sikkerhed beregne, hvad den vil kunne give i Leje. Den Maalestok savner man jo imidlertid her. Ikke alene vil den nye Gade komme til at strække sig

*7 gjennem Kvarterer af yderst forskjellig Lejeværdi, men den vil derhos i den Grad adskille sig fra dem, at en Sammenligning bliver vanskelig. Den vil — om jeg saa maa sige — komme til at danne et Kvarter for sig selv, bl. A .‘ ogsaa paa Grund af Bebyggelsens Art (nye Bygninger, omtrent udelukkende Forhuse osv.), og det vil jo for en stor Del beroe paa den Karakter, den selv faar, bl. A. i' hvilken Grad den bliver trafikeret, hvilken Leje der kan paaregnes af Bygningerne. Ganske uden Midler til at danne sig en Mening herom er man selvfølgelig ikke; men det Resultat, man naaer til, kan — da man her befinder sig paa et Omraade, hvor Afgjørelsen væsentlig beror paa et rent Skjøn — ikke opstille som absolut sikkert, men jeg skal ikke komme ind herpaa, da det i Virkeligheden ikke er heraf, at Planens Realisation bør afhænge. Planen er selvfølgelig lettest at føre ud i Livi t, hvis der af Nybygningerne kan paaregnes en saadan Lejeindtægt, at Foretagendet er hvad man i almindelig Forstand kalder rentabelt. I saa Fald, altsaa naar der med Sikkerhed kan stilles et passende Udbytte i Udsigt af den Kapital, der ud­ kræves, kan Foretagendet gjennemføres som et al­ mindeligt Aktieforetagende. Under den Forudsætning kræves der kun en Be­ gunstigelse fra Lovgivningsmagtens Side, nemlig Ad ­ gang til Expropriation af de Ejendomme, hvis Er­ hvervelse er en Forudsætning for Planens Udførelse (forsaavidt et mindeligt Arrangement kan ikke opnaaes med de paagjældende Ejere). Og der er ingen Grund til at antage, at Lovgivningsmagten skulde stille sig uvillig hertil. Den bekjendte Lov af April 1887, der ingen Betydning fik, fordi hverken Kjøbenhavns Kommune eller nogen anden gjorde Brug af det Tilbud om Laan af Statskassen til Ombygning af usunde Bydele, som - ’ ;•» i-i u j . 2 . • \ \ '-■!

i8 Loven gik ud paa, indeholdt saaledes Hjemmel til Expropriation. Naar de hygiejniske og sociale Goder, som en saa storstilet Ombyggelse af den mest forældede Del af den gamle By skaber, opnaaes, uden iøvrigt at paa­ føre Staten en Øres Udgift, tør det maaske endogsaa antages, at der vil kunne opnaaes Fritagelse for Over­ dragelsesafgifter, som Stempelpapir, Halvprocentafgift osv., saa meget mere som Statens Given-Afkald herpaa jo ikke repræsenterer et virkeligt Tab, idet de paa- gjældende Ejerskifter jo uden Planens Gjennemførelse slet ikke ville finde Sted. For at Foretagendet skal kunne gjennemføres som et Aktieforetagende, er Forudsætningen altsaa den, at de nye Bygninger kunne indbringe en saadan Lejeind­ tægt, at der kan blive et passende Udbytte til den Kapital, som engageres deri. Kan der vindes Sikker­ hed herfor, vil det formentlig ingen Vanskelighed have at skaffe Kapitalen tilveje. Det vil have en ikke ringe Betydning, hvorledes Kommunen vil stille sig. Det Areal, der skal anvendes til Gado-Udvidelser, udgjør, som bemærket, 33,088 □ Alen. Da det hele Areal, der skal erhverves, nemlig 118,021 □ Alen, antages at ville koste 13,000,000 Kr. eller ca. 110 Kr. pr. □ Alen, har det til Gade-Udvidelsen bestemte Areal altsaa en Værdi af ca. 3,650,000 Kr. , Dersom det nu kunde antages, at Kommunen vilde betale dette Beløb eller endel deraf, vil Anlægssummen, ca. 20 Millioner Kroner, altsaa blive reduceret med Kommunens Tilskud. Herom kan man imidlertid paa dette Stadium Intet vide. Kommunens Stilling til Sagen vil selvføigelig blive paavirket af, hvilken Interesse for Planens Gjennemførelse, der kan vækkes hos Byens Borgere. Kun én Ting har man ment at turde forud-

19 sætte, nemlig at Kommunen vil være villig til at af­ holde Bekostningen >ved Gadens Anlæg, altsaa dens Brolægning eller Asfaltering m. v. i f . \ i For at Foretagendet skal være rentabelt, maa de nye Ejendomme være den Sum værd, som de komme til at staa i, og under denne Forudsætning kan der formentlig gjennem Prioritetslaan tilvejebringes treFjerde- dele af denne Sum, nemlig Halvdelen paa iste Prioritet og en Fjerdedel paa 2den Prioritet. Det Beløb, der behøver at tilvejebringes af Aktionairerne, udgjør altsaa kun en Fjerdedel af Anlægskapitalen eller —1hvis Kom­ munen skal have Gade-Arealet gratis — 5 Millioner Kroner. ' ■- Men selv under den Forudsætning, at de nye Byg­ ninger ikke — eller ialtfald ikke strax — kunne give en saadan Lejeindtægt, at foretagendet kan afgive et tilstrækkeligt Udbytte af den Kapital, der behøves, er det dog derfor ingenlunde urealisabelt. A f den Grund er det ikke nødvendigt at opgive Planen, naar man ellers finder, at dens Gjennemførelse af sociale, hygiej­ niske og andre Grunde er ønskelig. Der er gjennem- ført og gjennemføres stadig overalt i Verden Fore­ tagender, som ikke forrente sig, der ikke give den Kapital, som anbringes i dem, et efter den almindelige Maalestok tilstrækkeligt Udbytte, ja endogsaa Fore­ tagender, der slet ikke give noget Udbytte af den Kapital, der engageres i dem. Jeg tænker nu ikke her specielt paa saadant som f. Ex. Jernbaneanlæg, der iværksættes af eller med Understøttelse af Stat eller Kommune, for at ophjælpe en eller anden Egn, uagtet det er givet, at de slet ikke- eller kun delvis kunne forrente Anlægskapitalen,' eller paa de mange andre Foretagender, der kun kunne iværksættes eller bestaa med direkte Tilskud fra Stat eller Kommune. Men'jeg tænker paa de mange andre Foretagender af extra-

20

ordinair Natur, der gjennemføres ved extraordinaire Midler. Der gives en menneskelig Lidenskab, som man i Almindelighed anser "det for rigtigt at sætte Grænser for, men som man, da man ikke kan udrydde den, søger at skaffe Afløb ved at tage den i det Godes Tjeneste. Det er Lysten til Spil. Her i Landet be­ nytter man den, som bekjendt, bl. a.: dels til gjennem Klasselotteriet at skaffe Statskassen en Indtægt, den paa den nu forelagte Finanslov er kalkuleret til 1,025,000 Kr., dels til gjennem Varelotteriet at fremme Afsætningen af haandværksmæssige og industrielle Frembringelser. Andre Steder har man ogsaa taget den i Tjeneste til at gjennemføre Foretagender af al­ mennyttig Natur, som ikke lod sig realisere ad al­ mindelig Vej. Herfra hidrøre de Præmieobligationer, om det ogsaa er tilladt at forhandle her i Landet, og hvori -der er anbragt en ikke ubetydelig dansk Kapital. Disse Obligationer give ingen Rente, men det Over­ skud, Foretagendet, hvis det var organiseret som et Aktieforetagende, vilde kunne uddele i Dividende til Aktionairerne, anvendes til Præmier, der fordeles ved Lodtrækning blandt Obligationsejerne. . ... »,. • Dette Overskud er efter Forudsætningen altid mindre end den gjængse Rente, da der ellers ingen Grund var til at ty til denne extraordinaire Udvej. I Stockholm bygges der en ny Opera ved Hjælp af Præmielaan, ja i Berlin tilvejebringes der endogsaa en Rasering af et foran det kongelige Slot beliggende be- bygget Terrain, det saakaldte Schlossfreiheit, gjennem Overskuddet af et Lotteri. Her kan man nemlig ikke engang give nogen Rente, da det raserede Terrain, der skal ligge hen som aaben Plads, jo ingensinde kdn give npgetsomhelst Udbytte. Man kan derfor ikke nøjes med Præmieobligationer. Hvis der ikke kan vindes den fornødne Tillid til

21

at det her fremstillede Foretagende kan give et saadant Udbytte at den Kapital, der engageres deri, at denne kan tilvejebringes, dels gjennem Prioritetslaan dels gjennem Aktietegning, er det altsaa Hensigten at søge Bemyndigelse til at tilvejebringe Kapitalen ved Hjælp af et Præmieobligationslaan. Den nærmere Ordning heraf har man tænkt sig i de store Hovedtræk omtrent saaledes: ' Nettoudbyttet af Foretagendet anvendes som Præ­ mier til Obligationsejerne. Naar Obligationsejerne have faaet en vis Rente, f. Ex. 6 % p. a. af Kapitalen, an­ vendes Overskuddet til Amortisation. Dersom Fore­ tagendet f. Ex. i de første 5 Aar kun giver 4 % af Kapitalen, i de følgende 5 Aar 5 % , i de næste 5 Aar 6 % og i de efterfølgende 5 Aar 9 % , har det i disse *20 Aar altsaa ialt givet i Rente — under Form af Præmier — til Obligationsejerne 120 % = 6 % P- a- -uw Hvad Udbyttet saa i de efterfølgende Aar over­ stiger 6 % p. a. anvendes til Amortisation 'a f Obliga- tionsgjælden, saaledes at den til enhver Tid resterende Del af denne kun forrentes med 6 °/0 p.' a., der ved­ blivende fordeles som Præmier. Naar Foretagendet iværksættes af et Aktieselskab, tilhøre Bygningerne selvfølgelig dem, der have stukket Kapitalen i Foretagendet, nemlig Aktionairerne; men naar Planens Realisation sker igjennem et Præmie­ obligationslaan, stille Forholdene sig anderledes. Obli­ gationsejerne ere kun Kreditorer, og da det naturligvis ikke er Meningen, at de, der med Lovgivningsmagtens Samtykke realisere Foretagendet ad den Vej, skulle stikke Gevinsten i Lommer, naar Obligationerne ere indfriede, maa der formentlig i dette Tilfælde træffes den Ordning, at Aktiverne, naar Gjælden er indfriet, tilfalde det Offenlige, Staten, Kommunen, et eller andet velgjørende Formaal, ligesom man nu vil. Man vil

22

maaske synes, at det, naar man maa søge Planen gjen- nemført ved Hjælp af et Præmieobligationslaan, fordi der ikke kan tilvejebringes Vished for et til en Aktie­ kapital tilstrækkeligt Ucibytte, er kimærisk at tænke sig den Mulighed, at Foretagendet engang i Tiden skulde kunne give et saadant Udbytte udover 6 % p. a. af Anlægskapitalen, at Gjælden sukcessive kunde helt indfries, saa at de nye Ejendomme til Slutningen vare gjældfrie (eller eventuelt kun belastede med Prioritets- gjæld af normal Størrelse); men under Hensyn til den enorme Prisstigning, der indenfor en Periode, hvis Be­ gyndelse ikke ligger saa overmaade fjernt, Saavel her som i andre Hovedstæder har fundet Sted af Grund­ ejendomme, der ere beliggende i Byens Centra, Befolk­ ningens stadige Væxt og den mere irttente Benyttelse af Grundene, kan Muligheden af en saadan Afslutning' paa Foretagendet ikl^e benægtes, og det er derfor nød­ vendigt at tage Bestemmelser ogsaa med denne Mu­ lighed for Øje, da det naturligvis ligger ganske udenfor Hensigten, at den Fordel, som Konjunkturerne saaledes maatte skabe, skulde tilfalde Deltagerne i det Kon­ sortium, 'der maatte realisere Planen ved Hjælp af et Præmieobligationslaan, eller deres Arvinger, hvis det først bliver i den efterfølgende Generations Tid. Som tidligere bemærket vil den Kapital, der ud­ kræves til Planens Gjennemførelse, altsaa udgjøre ca. 20 Millioner Kroner; heraf er imidlertid kun de 7 Mil­ lioner Kroner, der skulle anvendes til Nybygningers Opførelse, et virkeligt Kapitalforbrug, de 13 Millioner Kroner, der medgaa til Indkjøb af Ejendommene, og som udbetales dels Ejerne, dels Prioritetshaverne, re­ præsentere kun en Kapitalomflytning. Denne Anvendelse af 13 Millioner Kroner medfører jo nemlig ikke nogen Indskrænkning i det danske Samfunds disponible Ka­ pital. Den Del af Kapitalen, der udbetales offentlige

23

Kasser ved Indfrielse af Prioriteter, er jo nemlig strax igjen disponibel til Udlaan, og den Del af Kapitalen, der udbetales private Prioritetshavere og Ejerne, for­ bruges jo naturligvis ikke af disse, men udlaanes igjen eller indsættes i Sparekasser etc. Den effektive Kapital, som Foretagendet vil unddrage Pengemarkedet, udgjør altsaa kun 7 Millioner Kroner eller 7/io af det Beløb, der aarlig anvendes til Nybygninger heri Staden. Skal man undre sig over Noget, turde det være det, at Forholdene føje sig saaledes, at det er muligt med et saa ringe Forbrug af Kapital at føre en bred Gade paa omtrent en Kilometers (ca. 1700 Alens) Længde og garneret med Nybygninger i saa godt som hele sin Udstrækning igjennem Byen. . •. *.*■/<: •b I j . ' . r t i >' i

(:)

•; A r i ni'

! », ' , ,.j

, f ;,, , j

( i*

Tillæg.

Til foranstaaende Foredrag skal jeg knytte føl­ gende Bemærkninger: Det Areal, der kan bebygges, udgjør som be­ mærket ............................................ 63,700 □ Alen. Naar Husene opføres i 5 Etager, bliver det sam­ lede Etage-Areal altsaa 63,700 Q Alen X 5 = .................................................... 318,500 Q Alen. Anlægssummen for hele Foretagendet var kalkuleret til 20 Millioner Kroner , og hele denne Sum skal, naar intet Bidrag erholdes fra Kommunen for Gade- Udvidelser (33,088 □ Alen), altsaa forrentes. Men foruden Renter af Anlægskapitalen er der følgende aarlige Udgifter: Skatter ca........................................ .. 100,000 Kr. Vedligeholdelse af Bygningerne, Assu­ rance, Administration, Skorstensfej­ ning, Renovation m. v. c a ............... 120,006 - c a .... 220,000 Kr. For at kunne give 3 % Rente p. a. af Anlægskapitalen skulle de nye Bygninger altsaa indbringe 609,000 Kr. -f nysnævnte ......................................... 220,000 - ialt aarlig — 820,000 Kr. eller 2 Kr. .57 0 . pr. Q Alen Etage-Areal.

25

For at kunné give 4 % Rente p. a. af Anlægskapitalen skulle de indbringe . . . . . .............. i 800,000 Kr. ........ ...................................... 220,000 - ialt aarlig = 1,020,000 Kr. eller 3 Kr. 20 0 . pr. Q Alen Etage-Areal. * For at kunne give 5 °/0Rente p. a. af Anlægskapitalen skulle de indbringe .................... 1,000,000 Kr. -J-...................................... ....................' 220,000 - 'i ■f1 |j . .1 .f 1 \‘r i )!, v ' J "| - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - ialt aarlig = 1,220,000 Kr. eller 3 Kr. 83 0 . pr. □ Alen Ej;age-Areal. Ifølge den paa Grundlag af Folketællingen d. 1. Februar 1885 udarbejdede Statistik var Gjennemsnitsprisen pr. Q Alen Etage-Areal aarlig: for hele Byen (inkl. Forstæderne) 2 Kr. 03 0 . aarlig for Rosenborg Kvarter ............. 2 - 5 7 - — for Gammelholms Kvarter . . . . 2 - 37 - — for Pilestrædes Rode ................ 3 - 46 - — Naar det nu erindres, 1. at Ejendommene i den nye Gade omtrent ude­ lukkende ville være Nybygninger, indrettede efter Nu­ tidens Krav og næsten uden Undtagelse bestaae af Forhus alene; 2. at de komme til at ligge ud til en 35 Alen bred Gade, der skjærer den indre By fra Boulevarden til Havnegade og gaaer tvers igjennem dens folke­ rigeste Kvarter, overskjærende n Tvergader, der­ iblandt Østergade; . i • : ; ; 3. at i al Fald en Del af den nye Gade - navnlig Stræk­ ningen fra Møntergade eller i al Fald fra st. Regne- gade til Østergade og muligvis tillige Strækningen fra denne Gade til Vingaardsstræde — maa an­ tages at ville blive et fortrinligt Forretningsstrøg, hvor der vil kunne paaregnes en meget høj Leje af Boutiker og andre Forretningslokaler.

26

medens Rosenborg Kvarter, hvor Lejen som bemærket udgjør 2 Kr. 5 7 0 . aarlig pr. Q Alen Etage-Areal: a. for en stor Del bestaaer af snævre Sidegader og Gyder, f. Ex. St. Gjertrudstræde, Aabenraa, Vogn- magergade, store og lille Brøndstræde, hvor b. Husene i Reglen ere gamle, tildels Bag- og Side- ,-j huse, have lavt til Loftet, indskrænket Gaards- rum osv., medens kun enkelte Strøg, f. Ex. det Stykke af den østre Side af Kjøbmagergade (fra Klareboderne til Kultorvet), der hører til Kvarteret, indbringer en høj Leje, regner man vistnok ikke for dristigt ved at antage, at Ejendommene i den nye Gade ville kunne indbringe en betydelig højere Leje pr. Q Alen Etage-Areal end den, der gjennemsnitlig faaes af Ejendommene i Ro­ senborg Kvarter (2 Kr. 57 0 . pr. Q Alen). Ejendomme, der ligge paa Hovedstrøg, indbringe en langt højere Leje pr. Q Alen Etage-Areal end de 3 Kr. 83 0 ., der behøves her for at forrente Anlægssummen med 5 %• ;; . Jeg skal exempelvis nævne: ■ s» én Ejendom paa Hjørnet af Østergade og en af de dertil stødende Sidegader indbringer aarlig > 7 Kr. 30 0 . pr. Q Alen Etage-Areal; én Ejendom paa lille Kjøbmagergade indbringer aarlig 8 Kr, 10 0 . pr. Q Alen Etage-Areal. Naar der imidlertid af Ejendommene i den nye Gade blot kan naaes 3 Kr. 83 0 . pr. Q Alen Etage-Areal, vil Resultatet — under Forudsætning af, at der „af An­ lægssummen, 20 Millioner Kroner, kan tilvejebringes ved Prioritetslaan 3/4 Del eller 15 Millioner Kroner og Resten, 5 Millioner Kroner, som Aktiekapital — stille sig saaledes:

. 27

Indtægt: Aarlig L e je .................................................. 1,220,000 Kr. Udgift: 4 % Rente p. a. af 10 Mili. Kroner i iste Prioritet . . . 400,000 Kr. 4V2 % Rente p. a. af 5 Mili. Kroner i 2den Prioritet .. 225,000 - Skatter, Vedligeholdelse m. v. som foran.......................... 220,000 - -------------------- 845,000 - tilbage = 375,000 Kr. som Udbytte til Aktiekapitalen, 5 Millioner Kroner, eller % Pro anno. Jeg skal endnu tilføje, at Tanken om Udbyttets Fordeling som Præmier, ogsaa — hvis saadant antages at kunne lette Kapitalens Tilvejebringelse — vil kunne kombineres med Aktieselskabs- Formen, nemlig saaledes, at Aktierne inddeles i to Serier, A og B, af hvilke den sidste er Præmie-Aktier — imellem hvilke den til deres samlede Kapital svarende Dividende fordeles ved Lod­ trækning i Form af Præmier — , medens Serie A er almindelige Aktier. Man kunde da først forsøge at til­ vejebringe Kapitalen ved Aktietegning i Serie A og kun, hvis det fornødne Beløb ikke herved opnaaedes, forsøge at tilvejebringe det Manglende ved Aktier af Serie B, til hvis Udstedelse *iøvrigt udkræves Lovgiv­ ningsmagtens Autorisation ligesom ved Præmieobliga­ tioner.